http://lexpansion.lexpress.fr/patrimoin ... 98217.htmlFaut-il encadrer les loyers?
Au moment où la ministre du logement annonce un texte pour bloquer les loyers à la relocation, les experts de trois cercles de pensée analysent les effets de l'encadrement des loyers.
L'encadrement des loyers alimenterait la situation de rareté, selon Guy Marty, président de l'Institut d'épargne immobilière et foncière.
Ceux qui défendent un contrôle des loyers mettent systématiquement en avant le fossé qui s'est creusé depuis des années entre les revenus des ménages locataires et les valeurs locatives. Ce décalage est indéniable. La cause de ce phénomène est une insuffisance structurelle du nombre de logements construits, qui a pour conséquence directe de pénaliser tous ceux qui ne sont pas déjà propriétaires. C'est dans ce contexte que l'on doit examiner les effets à attendre d'un éventuel encadrement des loyers. Il est clair que cette mesure aurait pour vertu de sécuriser les locataires actuels. Sauf que, en même temps, elle alimenterait la situation de rareté, qui est à l'origine de la crise immobilière que nous connaissons.
Quelque 300 000 nouveaux ménages à loger chaque année
C'est un fait que personne ne conteste : la construction doit être massivement soutenue pour loger les quelque 300 000 nouveaux ménages que notre pays compte chaque année et pour rattraper de surcroît le retard accumulé. Supposons que la question du déblocage du foncier et des autorisations de construire soit résolue, il ne reste plus que l'enjeu du financement. On connaît alors les deux sources possibles : les finances publiques et l'épargne privée des ménages. Cette dernière, qu'elle soit directe ou confiée à des investisseurs institutionnels comme des assureurs-vie, est motivée essentiellement par la préparation à la retraite, donc soumise à une bonne visibilité sur les revenus futurs. A cet égard, une mesure d'encadrement des loyers réduirait psychologiquement l'attrait de l'investissement locatif. Il faudrait alors moins compter sur ce type de financement.
Leur orientation de pensée
L'Institut d'épargne immobilière et foncière est un centre de recherche dédié à l'analyse des marchés immobiliers et à l'anticipation des tendances. La fondation Gabriel-Péri, créée à l'initiative du Parti communiste français, vient de publier une note de recherche réalisée par l'économiste Jean-Claude Delaunay sur les relations France-Chine. Proche du Parti socialiste, Terra Nova s'est fait connaître en défendant l'idée de la primaire.
Précisons que les dispositifs consistant à organiser chez les investisseurs institutionnels une détention minimale de logements ne modifieraient pas sensiblement cette tendance : toutes les expériences passées montrent qu'on ne lève pas l'épargne comme on lève l'impôt ! Restent les finances publiques. Nul besoin d'insister sur le fait que l'Etat n'aura pas les moyens d'être au rendez-vous pour un effort de construction exceptionnel... Les organismes HLM pourront-ils prendre la relève à la hauteur des besoins? Des solutions ont été imaginées, dont plusieurs présentées dans le récent livre blanc de l'innovation immobilière, et l'on ne peut exclure de la part de ces organismes une capacité à augmenter leur production, notamment en logements intermédiaires.
Mais, face au niveau de construction qui serait nécessaire pour rééquilibrer le marché du logement, il serait aujourd'hui dangereux de se priver du concours substantiel de l'épargne des Français.
"Faire baisser les loyers plutôt que les contrôler"Michel Mazo, directeur général de la fondation Gabriel-Péri
Plutôt qu'un encadrement dont on voit mal les formes qu'il pourrait prendre et les effets qu'il pourrait produire, il faut s'attacher aujourd'hui à faire baisser significativement les loyers, dans le privé comme dans le logement social. En trente ans, leur part - charges comprises - dans le revenu des Français est passée de 13 à 26 %. La raison en est simple : le logement est devenu une "denrée" de plus en plus rare, et donc un produit de plus en plus spéculatif. La situation catastrophique du logement social, liée en partie au désengagement de l'Etat, ne fait qu'aggraver cette situation : ceux qui y vivent en sont "captifs", tandis que ceux qui sont réputés "trop riches" pour y prétendre sont aussi objectivement trop pauvres pour entrer dans le parc privé.
Trois pistes pour éviter que les prix ne deviennent prohibitifs
L'encadrement des valeurs locatives ne réglera en rien ce problème. D'une certaine façon, il est déjà appliqué à tous les logements acquis dans le cadre du dispositif Scellier, puisque les loyers sont plafonnés suivant une carte géographique assez complexe. Faut-il alourdir davantage le système, au risque de léser ces petits propriétaires qui cherchent à se constituer un patrimoine et pour qui la location d'un bien assure souvent un modeste complément de revenus, par ailleurs obéré par les remboursements à effectuer auprès des banques ? La solution aux loyers prohibitifs est ailleurs. Trois pistes doivent être empruntées d'urgence.
Je ne prêche pas pour ma paroisse^^
Et je suis contre ces méthodes de Bolchevik ^^,je pense qu'il y a bien d'autre moyen de régler le problème.