Prêts toxiques : 7 à 8 milliards de dettes pour les HLM

artragis · Message non lu par **artragis** » 20 sept. 2010, 13:00:00

je sais très bien comment on gère un portefeuille, je sais aussi la diversité des intermédiaires, je sais aussi la diversité de nature des titres (action, srd, obligation, or...) mais juste avant tu parlais de "sicav", qui théoriquement est accessible à tous ou presque, pas d'un portefeuille de 30 000€ minimum... je ne peux qu'être d'accord avec ce que tu dis dans ton dernier message, mais celui ci n'est pas dans la continuité de ce qui se dit.

mps · Message non lu par **mps** » 20 sept. 2010, 15:25:00

je sais très bien comment on gère un portefeuille,

Tu as de la chance ! icon_biggrin Qui peut en dire autant ?

je sais aussi la diversité des intermédiaires, je sais aussi la diversité de nature des titres (action, srd, obligation, or...) mais juste avant tu parlais de "sicav", qui théoriquement est accessible à tous ou presque, pas d'un portefeuille de 30 000€ minimum... je ne peux qu'être d'accord avec ce que tu dis dans ton dernier message, mais celui ci n'est pas dans la continuité de ce qui se dit.

Bien entendu, n'importe qui peut acheter une Sicav, mais peu offrent une diversification suffisante (zone géographique, monnaie, rendement, etc).

Mais ce peut être la première pierre d'un édifice ...

artragis · Message non lu par **artragis** » 20 sept. 2010, 16:12:00

Tu as de la chance ! Qui peut en dire autant ?

pour tout dire, il existe au moins trois grands magazines très bien évalués en France à propos d'analyse financière et de conseil de gestion de portefeuille. Tous ces magazines, outre la concurrences qu'ils se vouent entre eux (je suis le meilleur, lui il a fait telle ou telle erreur et pas moi, moi mon porte feuille a un rendement de X etc.) publient aussi des livres sur les bases de la gestion de porte feuille, sur l'économie et sur les finances. Il suffit (qui ne signifie pas que c'est simple, juste que c'est une condition suffisante) de s'intéresser à ça pour être un minimum informé et "savoir gérer un porte-feuille" (savoir gérer ce n'est pas encore réussir à avoir les meilleurs plus values etc... mais les bases sur l'achat et la vente, sur les dividendes, sur les objectifs de cours...). En soit avoir un porte feuille et réussir est simple, mais ça prend du temps et c'est pour ça qu'on laisse aux banques et aux intermédiaires.Eux, doivent non seulement faire du rendement mais ne peuvent se permettre de laisser leurs clients sur les dents, donc ils ne vont pas au maximum, et c'est d'autant plus vrai pour les banques.
Mais bon, il existe aussi de très bon placement (immobilier, le préféré de tous chez les français) qui restent un facteur d'ascention sociale très puissants. Tellement puissant, qu'historiquement bien des économistes et des politiques ont cherché à mettre au premier plan la propriété comme créateur de pouvoir d'achat.
M'enfin il n'empêche qu'aucun placement mis en banque, aucun portefeuille... ne fera un rendement de plus de 10% sauf si on compte les plus-values, or pour une compréhension globale, dans le débat on a défini le rendement comme "l'argent gagné annuellement", les plus-values étant ponctuelles, elles n'entrent pas dans cette définition.
Enfin, il est vrai que le long terme est une hypothèse de base pour le raisonnement, mais en économie financière, il n'est pas rare que le "long terme" soit entre trois et cinq ans, ne serait-ce que parce que tout le monde n'a pas la possibilité de se priver de liquidités pendant huit à dix ans.

mps · Message non lu par **mps** » 20 sept. 2010, 17:41:00

Tu m'épates.

As-tu vraiemnt 17 ans ?

artragis · Message non lu par **artragis** » 20 sept. 2010, 17:44:00

mps · Message non lu par **mps** » 20 sept. 2010, 21:01:00

Oh le vieux ! icon_biggrin

GIBET · Message non lu par **GIBET** » 20 sept. 2010, 21:40:00

je pense que gérer un portefeuille en bon père de famille n'est pas aussi compliqué que cela:
* soit en passant par une association c'est une façon d'apprendre et non de s'enrichir
* soit grâce aux a outils internet nombreux et très fiables notamment sur les évaluations
On ne s'enrichit pas avec la bourse sauf si on est très riche et que l'on peut tenter soi même des OPA. Sinon la bourse est un placement à moyen terme qui permet de faire mieux que les produits financiers traditionnels mais il faut monter effectivement un portefeuille très diversifié et viser maximum des progressions de 12% (entre 8 et 18%)
La gestion immobilière est beaucoup plus complexe et risquée car les locataires ont parfois des attitudes coûteuses. Bien sûr on peut placer son bien entre les mains d'un mandataire de gestion mais c'est cher et pas sans risque (je l'ai appris à mes dépends) . Acheter pour retaper et revendre c'est de l'amateurisme il vaut mieux dans ce cas se lancer dans la promotion immobilière ... mais là encore il faut apporter des garanties sérieuses (pas forcément des fonds si une banque vous consent du in fine)
Enfin il reste les niches de défiscalisation et là l'immobilier tient la route.
GIBET

lancelot · Message non lu par **lancelot** » 20 sept. 2010, 21:43:00

Certes, mais dans tous les cas que tu cites on ne peut parler d'argent disponible immédiatement, et de plus la mise de fonds initiale et les prêts consentis sont dépendants de l'age de l'emprunteur, ce qui ne répond pas à la remarque initiale de nombrilist, mais seulement en partie aux digressions de mps.

GIBET · Message non lu par **GIBET** » 21 sept. 2010, 00:50:00

lancelot a écrit :Certes, mais dans tous les cas que tu cites on ne peut parler d'argent disponible immédiatement, et de plus la mise de fonds initiale et les prêts consentis sont dépendants de l'age de l'emprunteur, ce qui ne répond pas à la remarque initiale de nombrilist, mais seulement en partie aux digressions de mps.

C'est tout à fait exact Lancelot je suis intervenu sur la dernière partie, car j'ai lu le fil depuis le début et je pense que nous n'avons aucun élément pour parler du sujet avec pertinence . mps spécule sur une hypothèse et il a raison. Dans l'hypothèse qu'il a décrite le conseiller financier aurait fait une excellente préconisation.
Mais il est vrai que les propos de Nombrilist sont différents même si je ne vois pas sur quel type de compte les crédits sont bloqués.
Pour avoir gérés des réseaux de conseiller financiers j'ai connu des cas où effectivement il préservai plus son commissionnement que l'intérêt des clients, et la décollecte est la pire chose qui puisse arriver à la collecte nette d'un conseiller financier sur lequel il est souvent commissionné. ans ce cas là il va tenter de persuader le client de ne pas décollecter, ce qui n'est possible effectivement que si le placement est fait sur du compte à terme. Les placements les meilleurs sur le marché étaient les assurances vies qui permettent de se préserver des taux de succession, d'avoir une rentabilité plutôt bonne et de pouvoir mobiliser des avances en cas de besoin de financement. Visiblement ce couple n'avait pas ce produit financier sinon il n'aurait pas besoin d'emprunter. Ile ne semble pas non plus avoir de l'épargne logement qui n'est rentable que si on fait une opération immobilière qui permet d'avoir un emprunt à un taux très intéressant. Pourquoi ce client n'était pas doté de ce genre d'épargne, l'histoire de Nombrilist ne le dit pas. Mauvaise préconisation financière ? mauvaise orientation de son épargne. En principe l'épargne devrait être constitué de 30% d'épargne liquide dite de précaution (Livret A ou autre) de 30% d'épargne de prévention (épargne logement ou autre) et de 30% d'épargne de capitalisation (Sicav ou autres). Si les préconisations avaient été faites correctement il n'aurait pas été nécessaire de pousser le couple en question vers l'emprunt.
Enfin tout cela est bien spéculatif intellectuellement et sans dossier il est difficile d'apprécier de manière pertinente.

Nombrilist

Tout ce que je peux répondre (car je n'ai pas regardé les comptes de près), c'est que mon couple de retraité a bel et bien souscrit un emprunt, alors qu'il avait largement (mais alors largement) les moyens de payer la véranda cash. Mais on ne pouvait pas toucher à l'argent qui était sur le compte.

mps · Message non lu par **mps** » 21 sept. 2010, 09:08:00

Nombrilist: il n'y a pas toujours intérêt à payer cash.

Gibet : oui, les branches 21 et branches 23 sont intéressantes à de multiples point de vue.

Pour l'immobilier, par contre, il n'est pas nécessaire d'avoir un capital de départ, ou très peu. Mieux vaut du flair, et éventuellement de l'huile de coude ...

- dans certains cas, acheter un bien en viager avec un petit bouquet, le rendre plus appétissant par un petit re-lookng personnel, et le louer plus cher que la rente : il s'achète tout seul si le locataire a été bien sélectionné.

- acheter un bien semi-merdique dans un quartier qui l'est tout autant, mais qui a un plan de réhabilitation. Selon l'humeur et l'énergie, ou le type de bien, le rénover soi même, ou simplement attendre. Dans 3 ans, le bien aura doublé de prix.

- pour encore plus fauchés : louer en emphitéote un appartement, par exemple, plutôt bien situé, avec autorisation de sous-location. Le dcorer et le meubler avec goût, et le louer meublé au double du prix locatif. Intéressant si on développe une "écurie" ...

Etc.

GIBET · Message non lu par **GIBET** » 21 sept. 2010, 20:45:00

mps a écrit :
Nombrilist: il n'y a pas toujours intérêt à payer cash.

C'est même souvent le contraire. Tout dépend des perspectives du taux d'inflation sur le durée du prêt

Gibet : oui, les branches 21 et branches 23 sont intéressantes à de multiples point de vue
Branche 21 de l'assurance vie on entre avec 2500€ alors que pour la Branche 23 c'est au moins 25000€ sauf erreur de ma part. ce n'est pas la même clientèle
Pour l'immobilier, par contre, il n'est pas nécessaire d'avoir un capital de départ, ou très peu. Mieux vaut du flair, et éventuellement de l'huile de coude ...

- dans certains cas, acheter un bien en viager avec un petit bouquet, le rendre plus appétissant par un petit re-lookng personnel, et le louer plus cher que la rente : il s'achète tout seul si le locataire a été bien sélectionné.

- acheter un bien semi-merdique dans un quartier qui l'est tout autant, mais qui a un plan de réhabilitation. Selon l'humeur et l'énergie, ou le type de bien, le rénover soi même, ou simplement attendre. Dans 3 ans, le bien aura doublé de prix.[

- pour encore plus fauchés : louer en emphitéote un appartement, par exemple, plutôt bien situé, avec autorisation de sous-location. Le dcorer et le meubler avec goût, et le louer meublé au double du prix locatif. Intéressant si on développe une "écurie" ...

Etc.

Je suis d'accord mais on bloque le capital 10 ans sinon plus-value.
Le viager c'est un pari sur la mort et on ne tombe pas toujours sur des centenaires ...mais!!!
Acheter et placer des locataires c'est de la défiscalisation avec apport de capital que le locataire paie; C'est rentable mais nécessite un emprunt (sauf opération Demessines en France qui peuvent se financer in fine)
La spéculation sur l'immobilier il faut bien connaître le réglementation d'urbanisme ...mais c'est possible!
Les emphytéoses en France cela n'existe quasiment plus

GIBET · Message non lu par **GIBET** » 21 sept. 2010, 20:49:00

Je te crois Nombrilist car j'ai fait passer en conseil de discipline des conseillers financiers qui faisaient de la préconisation dans leur intérêt et non dans celui du client.
La banque risque gros comme disait Wesker, car si nous ne pouvons pas donner la preuve qu'une découverte du client a été sérieusement faite le juge peut annuler le contrat et demander le remboursement des frais au client
GIBET

mps · Message non lu par **mps** » 22 sept. 2010, 09:49:00

D'accord avec tout, Gibet, mais je nuance pour le viager.

On trouve des viagers pas cher, pour des biens epu attractifs, du genre plus repeints depuis 40 ans. Une bonne tornade blanche, nouvelle salle de bain et nouvelle cuisine, une fenêtre percée en plus (si l'Urbanisme le veut bien), et tu peux louer plus cher que ta rente viagère ... Auquel cas tu peux gentiment souhaiter longue vie à l'ancien propriétaire !

De manière générale, pour ce "petit immobilier", il faut du flair, du goût et de l'huile de coude.

J'ai tout de même un ami, parti de rien sauf son salaire, et qui a à 50 ans une bonne trentaine de biens nickels et qui rapportent !

GIBET · Message non lu par **GIBET** » 22 sept. 2010, 16:41:00

mps a écrit :
De manière générale, pour ce "petit immobilier", il faut du flair, du goût et de l'huile de coude.

J'ai tout de même un ami, parti de rien sauf son salaire, et qui a à 50 ans une bonne trentaine de biens nickels et qui rapportent !

Tout à fait d'accord avec toi mais à ce niveau c'est un métier à temps plein. En outre en France on serait rattrapé par l'ISF à coup sûr!! icon_mrgreen

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