Qu'en pensez vous ?
Un mois après une première prise de position sur le sujet, l'Insee enfonce le clou : la France serait à l'abri d'une "bulle" immobilière. Dans une étude publiée jeudi, l'institut observe que "le niveau d'endettement des ménages et les modes de distribution du crédit par les banques semblent prémunir la France des excès qui ont conduit à la formation d'une bulle comme aux Etats-Unis ou en Espagne. Les conditions financières offertes aux ménages (taux d'intérêt sur les crédits, durée d'endettement) leur ont permis de s'adapter à la hausse des prix".
Toujours selon l'Insee, la capacité d'achat des ménagesfrançais "ne s'est pas significativement dégradée pendant la crise et a même été quelque peu accrue par la baisse des taux d'intérêt". Et ce parce que "les banques françaises sont relativement sélectives dans l'octroi de prêts aux ménages, et les mécanismes d'extraction hypothécaire, c'est-à-dire la transformation des plus-values immobilières en endettement nouveau, sont peu développés".
Pas de déséquilibres financiers, selon l'Insee
Mi-mai, l'Insee avait reconnu la hausse spectaculaire des prix des logements anciens -141% depuis 1998 - et leur décalage croissant avec les revenus des Français, qui ont évolué trois fois moins vite. Mais son directeur général Jean-Philippe Cotis estimait alors que le niveau des prix ne résultait pas forcément de "déséquilibres financiers". "En France, on ne voit pas une envolée de l'investissement, un excès d'investissement dans l'immobilier qui aurait pu justifier une embardée comme celle qu'on a vue dans les pays anglo-saxons ou en Espagne", avait-il expliqué, liant surtout la hausse à la rareté de l'offre.
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Une surévaluation possible, selon le Centre d'analyse stratégique
Cette position de l'Insee s'opposait à celle exprimée quelques jours plus tôt par le Centre d'analyse stratégique, qui évoquait justement la création d'une "bulle" de l'immobilier en France. Selon l'un de ses rapports, "l'hypothèse d'une surévaluation des biens immobiliers ne peut être exclue".
Ses auteurs estiment notamment que les explications avancées jusque-là pour justifier la hausse fulgurante des prix ne suffisent pas. A commencer par la pénurie de biens, contredite par la croissance relativement modérée des loyers. Le CAS s'inquiétait aussi de l'écart entre les revenus moyens des ménages et les prix du logement : le ratio a bondi de plus de 60% par rapport à son niveau de long terme dans les années 2000.
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Des menaces sur la solvabilité des ménages
Quant à l'affirmation de l'Insee sur la capacité d'achat des ménages, qui aurait peu souffert de la crise et même bénéficié des faibles taux d'intérêt, elle contredit les analyses de plusieurs experts. L'Observatoire du Crédit Logement montre par exemple que le coût moyen des opérations a atteint 199 200 euros au premier trimestre, contre 188 200 euros un an plus tôt.
Début avril, Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, prévenait d'ailleurs que "la solvabilité des ménages pourrait sérieusement flancher cette année", compte tenu de la remontée des taux. Selon la Banque de France, la demande de crédit immobilier enregistre depuis janvier sa plus forte baisse en deux ans, un mouvement qui devrait se poursuivre au deuxième trimestre.
Face à la hausse des prix le gain de solvabilité auquel l'Insee fait référence n'a en fait été possible que grâce à l'allongement de la durée des prêts : au mois de mars, la durée moyenne a atteint son plus haut niveau depuis deux ans, à 217 mois, soit un peu plus de 18 ans. Les crédits supérieurs à 25 ans représentent maintenant 27% des prêts, contre seulement 25,8% fin 2010.
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Des premières tendances à la baisse
Y compris parmi ceux qui évoquent la possibilité d'une bulle, la plupart des acteurs de l'immobilier excluent le risque d'un effondrement du marché. Plusieurs villes et régions enregistrent d'ailleurs déjà une stabilisation voire une baisse des prix, selon les chiffres des notaires au premier trimestre. Prudents, ces derniers estiment que "rien ne permet à ce jour de pronostiquer une chute généralisée des prix", mais que 2011 devrait bien connaître "une contraction des volumes".
A moins d'un an des présidentielles, les partis dégainent en tout cas leurs propositions pour stabiliser les prix, comme la gauche qui veut relancer la construction et remettre à plat la fiscalité de l'immobilier.
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A plus tard,
