Prêts toxiques : 7 à 8 milliards de dettes pour les HLM

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El Fredo
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Message non lu par El Fredo » 18 sept. 2010, 20:14:00

Déjà il y a un truc qui me chagrine dans ta démonstration (si on fait l'impasse sur les erreurs manifestes), à savoir que le placement a un taux supérieur à celui de l'emprunt, soit 6.5% contre 5%. Dans ces conditions, je préfère carrément emprunter du fric à 5% pour le placer à 6,5% et m'enrichir sans rien faire. De plus ta démonstration est totalement hors de propos par rapport à l'exemple donné par Nombrilist, puisque dans ce dernier cas le fric bloqué est rémunéré à 3-4% alors qu'on imagine fort bien que le taux de l'emprunt souscrit est supérieur.
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mps
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Message non lu par mps » 18 sept. 2010, 23:14:00

Emprunter pour replacer à un taux plus favorable n'a rien d'exceptionnel, pour ta gouverne. En fait, cela dépend surtout de ton profil d'emprunteur, des déductions fiscales éventuelles, et du portefueille de réemploi, plus agressif.

Evidemment, s'il s'agit de 3,4 % (ça m'a échappé) le calcul est encore plus simple à faire :  la balance entre un taux d'intérêt légèrement supérieur sur un montant minime, et la décote d'un portefeuille vendu avant l'échéance, pondéré par d'éventuelles primes et abattements.

Mais n'appelle pas"fric bloqué" un placement à terme icon_confused
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El Fredo
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Message non lu par El Fredo » 18 sept. 2010, 23:45:00

Et bien je doute fort que le couple de petits vieux mentionné par Nombrilist ait appartenu à la catégorie des CSP+ qui ouvre le droit à de telles largesses suicidaires pour le banquier si elles étaient généralisées (emprunter à un taux inférieur à l'épargne). A part ça il n'a jamais parlé de "compte bloqué", mais d'argent bloqué sur un compte, il faut apprendre à lire.
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Nombrilist
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Message non lu par Nombrilist » 18 sept. 2010, 23:47:00

Mon couple de retraités ne s'appelle en effet ni Lagardère, ni Bettencourt. Et emprunter à un taux inférieur à l'épargne est bien entendu impossible.

lancelot
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Message non lu par lancelot » 19 sept. 2010, 00:02:00

Sinon, tout le monde le ferait immédiatement, bien sur, et ce serait une nouvelle bulle .... mortelle.

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mps
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Message non lu par mps » 19 sept. 2010, 09:33:00

Mon couple de retraités ne s'appelle en effet ni Lagardère, ni Bettencourt. Et emprunter à un taux inférieur à l'épargne est bien entendu impossible
Bien sûr que si !

Le rendement normal d'un bon porte-feuille va de 12 à 20 % (2009, une année difficile), selon la structure défensive, moyenne ou offensive de ce porte-feuille, et le taux d'emprunt pour un aménagement immobilier (emprunteur sérieux) doit tourner autour des 5 %.

Normal, puisque ce financement vient de livrets à 1,75 %, et que le porte-feuille est enraciné dans le marché mondial.

i "tout le monde" ne le fait pas, c'est simplement parce que la plupart des  gens ne prennent pas le temps de s'informer sérieusement.

J'admire toujours que les gens comparent le prix d'une confiture chez Aldi et chez Lidl, mais quand il s'agit de placer leur argent, ils vont à la banque du coin sans plus icon_confused  

J'ai même vu une grosse société de transport acheter 3 hyper camions ... en crédit de caisse, comme si on finançait du long terme avec un court terme ! icon_biggrin icon_biggrin
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artragis
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Message non lu par artragis » 19 sept. 2010, 09:44:00

Le rendement normal d'un bon porte-feuille va de 12 à 20 % (2009, une année difficile)
on parle d'un compte, pas d'un porte feuille... De plus s'informer est important et malheureusement, l'information n'est pas symétrique.
Enfin, il est vrai que mettre les banques en concurrence est le béaba, mais melheureusement, les gens le font rarement et la banque postale, et le caisse d'épargne sont souvent préférées.
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Message non lu par El Fredo » 19 sept. 2010, 10:55:00

mps a écrit :Le rendement normal d'un bon porte-feuille va de 12 à 20 % (2009, une année difficile)
Ça doit être chez ton pote Bernie. J'ai ouï dire qu'il avait eu quelques ennuis avec la justice américain.
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Message non lu par artragis » 19 sept. 2010, 11:06:00

Ça doit être chez ton pote Bernie. J'ai ouï dire qu'il avait eu quelques ennuis avec la justice américain.
tout dépend ce que tu appelles rendement.
si tu parles des dividendes, rares sont les actions dépassant les 7.5%, c'est un fait.
Par contre si tu commences à compter les plus values à la vente en plus, celles ci pouvant parfois aller jusque 50%, voire 100% sur les très gros coups, 12-20% c'est faisable.
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Message non lu par El Fredo » 19 sept. 2010, 11:12:00

Ah, oui, mais ça n'est plus un taux de rémunération annuel. Pour info Madoff promettait un taux de 10 à 15% annuel à ses très gros clients, alors quand on m'annonce que le vulgum pecus peut obtenir facilement 12 à 20%, je pouffe.
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Message non lu par wesker » 19 sept. 2010, 13:09:00

MPS a raison...Ce sont les comptes à terme qui sont bloqués, mais encore faut il savoir si le client a reçu l'information complète concernant le produit financier auquel il souscrivait, car, en France, les banques furent épinglés pour insuffisance de transparence et d'information concernant les produits financiers proposés par les banques.

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Message non lu par Golgoth » 19 sept. 2010, 15:21:00

Artragis, tu continue à nous parler de la bourse en ne regardant que ce qui réussissent et non une moyenne des porteurs. Au poker tu peux aussi faire du 2 350 %.
T'es vraiment kon François, fallait créer une SCI. :mrgreen2:

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mps
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Message non lu par mps » 19 sept. 2010, 16:10:00

Artragis, il n'est question ni de bourse ni de plus values, mais d'obligations au de sicav à capital garanti. Le premier niveau d'un "porte-feuille".

Un "compte" ne doit contenir que les moyens de tes dépenses au jour le jour, ou, dans le cas d'un livret, celles envisagées à moins d'un an.

Au-delà, c'est de la gabegie ...

On ne place pas de l'argent long terme sur un compte court terme.
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Message non lu par artragis » 19 sept. 2010, 17:04:00

Artragis, tu continue à nous parler de la bourse en ne regardant que ce qui réussissent et non une moyenne des porteurs. Au poker tu peux aussi faire du 2 350 %.
il me semble que sur 1980-1990 la moyenne était de 125%... Mais bon, oui j'aime bien ceux qui réussissent. Souvent ceux là sont ceux qui ont une bonne information et "savent vendre", c'est à dire que s'ils ont un objectif de A, même si la bourse tend à aller plus loin que A, ils vendent illico pour assurer leur bien dès que la bourse arrive à A.

Ensuite MPS, aucune sicav ne donnera de 12-20%, même madoff qui se présentait comme tel ne donnait pas tant. 7-8% c'est déjà un sacré bon placement, ce qui correspond au rendement des actions placées en bourse dans le sicav.
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Message non lu par mps » 20 sept. 2010, 09:00:00

Je crois que tu n'as pas compris le sens d'une bonne gestion de portefeuille.  Dont les rendements doivent s'apprécier sur des cycles de 8 ans minimum.

La constitution doit être aussi diverse que possible, tant d'un point de vue géographique que par nature de produits. Avec une préférence pour la valeur réelle des entreprises, plus stable que leur cotation, et une majorité de valeurs en euro, pour éviter des risques de change.  

A partir de là, le porte-feuille doit être géré finemenent : vendre quand ça monte et acheter quand ça baisse, et non le contraire, comme le font en général les gens.

En plus, chaque année, il faut recapitaliser 5 à 10 %, pour maintenir la valeur faciale du portefeuille, malgré l'avilissement monétaire (différent de l'inflation, évidemment).

Enfin, il faut prendre en compte les implications fiscales, variables selon le type de placement.

tout cela est horriblement technique, et pas à la portée du petit épargnant.  Il doit donc déléguer, c'est à dire acheter un Fonds, non dans une grande  banque généraliste (qui en général performe peu), mais dans une banque "patrimoniale", discrète et efficace.  Le top, mais on n'y entre pas avec 100 euros icon_confused

Pour les très petites fortunes, les tubes restent

- l'acquisition d'un petit bien immobilier en mauvais état, que l'on retape progressivement, qu'on occupe quelques années pour éviterla pous-value et être sur place pour les travaux, et qu'on revend disons après 10 ans avec un gros bénéfice. On rachète alors "mieux", on améliore, etc ...
- ou faire son shopping en voyant plusieurs banques, et comparer ce qu'elles proposent comme placements diversifiés à échéance de 8 à 10 ans.
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